حددت ضوابط تملك الدولة العقار التي وافق عليها مجلس الوزراء، مؤخرا، شروط تملك الدولة للعقار، ومنها ألا يكون لدى الجهة الحكومية عقار غير مستغل يلبي احتياجاتها.
كما أوضحت الضوابط أنواع التملك والإجراءات الواجب على الجهات الحكومية اتباعها عند شراء العقارات، وفيما يلي أبرز تفاصيل هذه الضوابط:-
شروط التملك
حددت الضوابط 4 شروط حتى يجوز للجهة الحكومية تملك عقار، وهي ألا يكون لدى الجهة الحكومية عقار غير مستغل يلبي احتياجاتها، وألا يتوافر عقار للدولة يلبي احتياج الجهة الحكومية الراغبة في التملك، بالإضافة للحصول على موافقة مجلس الهيئة العامة لعقارات الدولة للجهة الحكومية التي ليس لديها صلاحية نظامية لتملك العقار، وأن يتوافر لدى الجهة الحكومية الاعتماد المالي اللازم لتملك العقار.
واشترطت في العقار المراد تملكه أن يكون مملوكاً بصك ملكية، وأن يكون خالياً من العيوب، بناءً على تقرير صادر من مكتب هندسي معتمد، وأن تتوفر فيه التراخيص اللازمة من الجهات المختصة، وألا تكون على العقار مخالفة من أي جهة مختصة، أو يكون محل نزاع قضائي في ملكيته أو منافعه، وأن تتناسب مواصفات العقار مع حاجة الجهة الحكومية الراغبة بالتملك، واستيفاء العقار للمعايير الفنية.
أنواع التملك
يجوز للجهة الحكومية تملك العقار بإحدى صور التملك التي تم تحديدها ومنها الشراء بثمن حال، والشراء بثمن آجل، سواء كان سداد الثمن المؤجل دفعة واحدة، أو وفق أقساط محددة، والإيجار المنتهي بالتمليك، وفقاً لأحكام نظام استئجار الدولة للعقار، والشراء على الخارطة، وفقاً لأحكام الأنظمة ذات العلاقة، وشراء الوحدات العقارية المفرزة، وفقاً لأحكام الأنظمة ذات العلاقة، وأي صورة أخرى يوافق عليها المجلس.
إجراءات التملك
نصت الضوابط على أنه على الجهة الحكومية الراغبة في التملك التقدم بالطلب إلى الهيئة، على أن يكون مقدم الطلب مفوضاً من صاحب الصلاحية في الجهة الحكومية، كما يجب على الجهة الحكومية عند التقدم بالطلب تزويد الهيئة بجميع المستندات والمعلومات الداعمة لطلب أو التملك بحسب ما تحدده الهيئة، بالإضافة إلى تعبئة نموذج طلب التملك المعتمد من الهيئة.
وعلى الجهة الحكومية أن توضح في نموذج الطلب المدينة المراد التملك بها، ونوع العقار المراد تملكه، والغرض من التملك، ومواصفات ومساحة العقار ومسطحات المباني، والمرافق المطلوب توفرها في العقار، وبيان بالعقارات التي تقع تحت تصرف الجهة الحكومية الراغبة في التملك، وتحديد نوع استغلالها وكفاءته وفق المعايير التي تضعها الهيئة، وأي بيانات أخرى تطلبها الهيئة.
ويجب على الهيئة قبل الإعلان عن الطلب التحقق من استيفاء الطلب للشروط التي حددتها، وتقدير الاحتياج الفعلي للجهة الحكومية الطالبة للتملك، وتحديد القيمة التقديرية العقار، وبعدها تعلن الهيئة عن طلبات التملك من خلال منافسة عامة تطرحها عبر البوابة الإلكترونية المعتمدة من قبلها، ويُستثنى من ذلك الطلبات المتعلقة العقارات المستأجرة من قبل الجهة الحكومية إذا رغبت الجهة في تملكها، والعقارات المملوكة لجهة حكومية أخرى أو الشركات التي تملك الدولة فيها أكثر من 51 من رأس مالها، وعدم تقديم عروض مقبولة بعد الإعلان عن طلب تملك عقار في منافسة عامة، وتملك الجهات الحكومية للعقارات المخصصة لها كمرافق في المخططات الخاصة بناء على قرار مجلس الوزراء رقم 447 وتاريخ 13 / 7 / 1437هـ، وأي حالة أخرى يوافق عليها المجلس.
ضوابط إعلان العروض
ألزمت الضوابط الهيئة عند الإعلان عن رغبة الجهة الحكومية بتملك العقار عبر البوابة بمراعاة وضع مواصفات عامة للعقارات المطلوب تملكها بحيث لا تنطبق على عقار معين، وتضمن هذه المواصفات في كراسة شروط المنافسة، وألا تقل المدينة من تاريخ نشر الإعلان في البوابة وحتى الموعد النهائي لتقديم العروض عن ثلاثين يوماً للطلبات التي نقل كلفتها التقديرية عن 100 مليون ريال، و60 يوماً للطلبات التي تزيد كلفتها التقديرية على 100 مليون ريال، وتحديد موعد تقديم العروض وفتح العروض ومكانها.
وتقدم العروض عبر البوابة في ملفين إلكترونيين مشفرين، أحدهما يتضمن العرض الفني والآخر العرض المالي، كما تقدم العروض في الموعد المحدد لقبولها، ولا يجوز قبول العروض التي تقدم بخلاف ذلك، وتكون مدة سريان العروض 90 يوماً على الأقل من التاريخ المحدد لفتحها، قابلة للتمديد، وتقدم العروض باللغة العربية، ويمكن تقديم العروض أو أجزاء منها بلغة غير العربية بشرط تقديم ترجمة معتمدة للغة العربية وتكون الحجية للنص العربي.
وتشكل في الهيئة لجنة أو أكثر لفتح العروض لا يقل عدد أعضائها عن 3، إضافة إلى رئيسها، وينص في التشكيل على عضو احتياطي، كما تُشكل لجنة أو أكثر لفحص العروض برئاسة الهيئة، وعضوية ممثلين من وزارة المالية، وهيئة كفاءة الإنفاق والمشروعات الحكومية، والجهة الحكومية الطالبة للتملك، على أن يكون من بينهم أحد المهندسين أو الفنيين المختصين.
وتتولى اللجنة مراجعة التقييمات المالية للعقار وتحديد القيمة العادلة العقار، وتقويم العقار فنياً للتأكد من تناسب مواصفاته مع حاجة الجهة الحكومية الراغبة بالتملك، واستيفائه للمعايير الفنية، والتوصية للمحافظ بالعقار المناسب.
تقييم العقار
يقيم العقار المراد تملكه مالياً من قبل 3 مقيمين معتمدين من الهيئة السعودية للمقيمين، وتتولى الهيئة التعاقد مع المقيمين ودفع أتعابهم، ويحدد المجلس المقابل المالي للأعمال والخدمات التي تقدمها الهيئة للجهة الحكومية في عملية تملك العقار.
إجراءات تتم بعد صدور الموافقة على التملك
تبلغ الهيئة الجهة الحكومية بموافقة محافظ الهيئة العامة لعقارات الدولة لاستكمال إجراءات تملك العقار، ويبرم رئيس الجهة الحكومية – أو من يفوضه – عقد تملك العقار بعد استكمال الإجراءات المنصوص عليها في الضوابط، وتتولى الجهة الحكومية إدارة عقد التملك وسداد قيمته.
وتزود الجهة الحكومية الهيئة بنسخة من عقد التملك وما يطرأ عليه من تعديل أو إنهاء، ويجوز تضامن عدة جهات حكومية في طلب تملك عقار واحد، وتسري عليه أحكام هذه الضوابط.
ضوابط أخرى
نصت الضوابط على أن تعد الهيئة نماذج لعقود تملك العقارات وفقاً للضوابط، على أن تتضمن أحكام الفسخ والضمان والتنازل تم ضوابط استئجار الجهات، عن العقد لجهة حكومية أو الغير بما يراعي تحقيق المصلحة العامة.
كما نصت على أن تكون العقود ووثائقها وملحقاتها باللغة العربية، ويجوز استخدام لغة أخرى إلى جانب العربية، على أن تكون اللغة العربية هي المعتمدة في تفسير العقد وتنفيذه وتحديد مواصفاته ومخططاته والمراسلات المتعلقة به، وتكون القيمة الإجمالية لعقد التملك شاملة جميع تكاليفه، كالرسوم وغيرها، ويجوز أن تتخذ الإجراءات المنصوص عليها في الضوابط إلكترونياً، وذلك من خلال البوابة.
وتتولى الهيئة – بناء على طلب الجهة الحكومية – إنهاء إجراءات الإفراغ وقبوله، وتسجيل صك ملكية العقار باسم عقارات الدولة، وذلك وفقاً للأحكام المنظمة لذلك.
